Топ-5 ошибок собственников при продаже квартиры
ТОП-5 ОШИБОК СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
Продать квартиру за достойную цену сегодня непросто. И совершить ошибку, которая приведет к срыву сделки, обидно вдвойне. Срок экспозиции жилья продолжает увеличиваться. Безусловно, главной причиной замедления рынка стали объективные проблемы в экономике. Однако, сами продавцы нередко ведут себя так, будто задались целью сорвать свою собственную сделку.
ОШИБКА № 1
ВЫ СЛИШКОМ ПЕРЕОЦЕНИВАЕТЕ СВОЮ КВАРТИРУ
Продавец, как правило, склонен завышать цену продаваемого объекта в среднем на 5-10%, надеясь на "авось". К примеру, средняя цена на объект в начале продажи составляет 4 млн руб., но ее выставляют за 4,4 млн. Примерно через месяц продавец начинает снижать цену по 50 тысяч в неделю. Спустя 2-3 месяца после начала продаж находится все-таки покупатель, который предлагает 3,8 млн руб. В итоге продавец теряет адекватных покупателей, которые могли бы прийти в начале экспозиции и предложить цены выше и деньги. А чудеса на рынке недвижимости случаются, но это скорее исключение.
Практика показывает, что чем дольше объект стоит в рекламе, тем вероятнее дальнейшее понижение его стоимости. К тому же правило рынка гласит: «деньги сейчас» дороже «денег потом». Правильно оценивайте состояние рынка и свою квартиру.
ОШИБКА №2 - АГЕНТЫ БЕГАЮТ ПО КРУГУ
Вторая распространенная ошибка - неграмотное сотрудничество продавца с агентством недвижимости или отдельными агентами.
Кто-то решает самостоятельно рекламировать свой объект и размещает объявления на различных бесплатных рекламных площадках. Но в первую очередь это привлекает не покупателей, а все тех же агентов.
Продавцу поступают десятки звонков от риэлторов, которые под любым предлогом стараются встретиться с собственником и склонить его на свою сторону. Это приводит к бесконечным пустым показам. В результате собственник чаще всего сдается и соглашается воспользоваться услугами того или иного риэлтора.
Получается, что если бы такой продавец обратился в агентство сразу, то не потратил бы впустую собственные силы и время, ушедшие на общение с конкурирующими агентами.
Очень многие продавцы поступают диаметрально противоположно – они сразу же обращаются в несколько агентств, полагая, что чем больше специалистов займется продажей их объекта, тем быстрее будет достигнут результат. Но в данном случае больше – не значит лучше. Несколько агентств начинают выставлять одну и ту же квартиру, зачастую с одними и теми же фотографиями, пытаясь конкурировать в цене. Конечный потребитель видит это, квартира "замыливается" и становится неинтересной.
Самый тяжелый случай - это когда собственник сам выставляет квартиру и прибегает к помощи нескольких агентств. Но это мы опустим, как показывает практика, они теряют больше всех.
Не тратьте свое время и нервы. Каждый должен заниматься своим делом. Не думайте, что вы умнее специалиста с многолетним опытом и знанием рынка. Только профессиональные брокеры знают, как продать дороже и как купить дешевле и ликвиднее. Это Ваши активы, научитесь эффективно ими распоряжаться.
По рекомендации или по интуиции, но обращаться нужно в одно агентство.
ОШИБКА № 3 - ПРЕДПРОДАЖНЫЕ ТРАТЫ
С предпродажной подготовкой квартиры многие продавцы также впадают в крайности: либо не делают ничего вообще, считая, что ободранные котом обои не способны отпугнуть покупателя, либо устраивают серьезный ремонт всей квартиры и подъезда.
В первом случае продавцы обычно забывают, что большинство выставленных на рынке квартир относится к типовому жилью. А это значит, что аналогичный объект (а то и не один) наверняка выставлен на продажу в том же районе, а может быть прямо в вашем доме. И вряд ли покупатель предпочтет квартиру со «слегка порванными» обоями, если рядом есть точно такая же за ту же цену, но без этого «мелкого недостатка».
Что касается собственников, решивших затеять предпродажный капитальный ремонт, то они в большинстве случаев попросту теряют время и деньги. Конечно, речь не идет о тех объектах, которые без серьезного ремонта не продать в принципе (квартирах после пожара, с серьезными конструктивными повреждениями, либо с полностью убитой отделкой). Но такие объекты, скорее – исключение. В большинстве же остальных случаев нет никакого смысла перекладывать кафель, менять стеклопакеты, переклеивать обои и перестилать полы.
Если уж вы готовы на такие траты, то лучше снизить на эту сумму цену квартиры, что не только привлечет покупателей, но и сэкономит вам время и силы, которые потребуются на ремонт.
В первую очередь, необходимо избавиться от хлама и давно ненужных вещей (особенно на лестничной клетке). Ну а потом уже легким косметическим ремонтом ликвидировать недостатки вроде ржавых пятен на сантехнике и потеков на потолке.
ОШИБКА № 4 - НЕПРАВИЛЬНЫЙ МАРКЕТИНГ ОБЪЕКТА
Грамотное рекламное сообщение сегодня является одним из важнейших факторов успешной сделки, хотя многие продавцы и считают его малозначительным.
Соответственно – совершают целый ряд ошибок, результатом которых становится то, что квартира теряет свою привлекательность в глазах клиента.
Если ты знаешь, как войти на сайт бесплатных объявлений, то это не значит, что ты умеешь продавать объекты. Продажа квартиры – это комплекс мероприятий, в том числе и рекламных, среди которых подача бесплатного объявления – одно из незначительных звеньев.
Но даже в вопросе составления и подачи рекламных объявлений продавцы иногда совершают непростительные ошибки. Практикующие брокеры любят рассказывать о клиентах, которые для центральной фотографии своего объявления выбирают ванну, или унитаз. А потенциальным покупателям при показе квартиры рассказывают, как они скорбят по недавно умершей бабушке, забывая уточнить, что это было в больнице, а не в квартире.
И подобных ошибок неопытный продавец, как правило, делает множество, даже не осознавая, что сам отталкивает потенциальных покупателей. В зимнее время самой распространенной ошибкой является размещение фотографий объектов с обогревателями – сразу понятно, что в квартире холодно.
Помните, что впечатление можно произвести только один раз!
ОШИБКА № 5 НЕДОПОНИМАНИЕ В РАСЧЕТАХ И СХЕМЫ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛКИ
Пожалуй, последняя и серьезная проблема - отсутствие взаимопонимания по схеме расчетов. На какой стадии и в каком размере продавец должен получать деньги, как осуществить их передачу, какие расписки, когда и кто должен писать?
Должна быть состязательность сторон - и все равно в конечном итоге, продавцу приходится обратиться за сопровождением к юристу или брокеру. Но на финальном этапе данным специалистам неинтересно ничего, кроме юридической стороны сопровождения.
А основная задача правильного брокера - грамотные советы, приумножение Вашего капитала и реализация мечты.